売れないマンションは管理費、修繕積立金が原因?

マンションが売れない原因は2つしかないというお話はトップページでしましたが、
そのうちのひとつ「売り出し価格が適正でない」と密接にかかわる部分として、マンションを購入後、所有時のランニングコストがあります。

マンション所有に必要なランニングコスト

管理費

修繕積立金

固定資産税

管理費は基本的に日常的な管理のために使われる費用であり、
修繕積立金は定期的なメンテナンスに使われる費用となっています。

固定資産税と管理費については、マンションの築年数が古くなったからといって、その金額が高くなるものではありません。しかし修繕積立金は、築年数が古くなればなるほど、所有者の負担が大きくなってきます。

マンション売却においては、売主がこの管理費と修繕積立金を把握した上で、売り出し価格を決定する必要があるといえます。

築年数と修繕積立金

修繕積立金は、築年数が何年目まではいくら、何年目からはいくらといった具合に、事前に立てた修繕計画にもとづいて、年々負担が大きくなってゆくのが一般的です。 修繕計画はあくまでも計画なので、マンションの状態によって、その都度変更される場合があり、個々のマンションによって違いがあるため一概にどれくらいの金額というような相場のようなものは存在しません。

ご自身で所有しているマンションで、修繕積立金の負担に慣れてしまっていると、 負担が大きいのかどうか判断しにくくなってしまう場合もありますが、築年数や規模の近いマンションの修繕積立金を調べるなどして、高いのか安いのか?その感覚だけでも把握しておくとよいでしょう。

修繕積立金の負担が大きくなりやすいマンションとは

築年数によって変わってくる修繕積立金は、基本的に共有部分のメンテナンスのために使われます。ですから共有部分の設備が充実しているマンションほど、修繕積立金の負担が大きく膨らみやすいといえます。 共有部分の設備とは、エレベーター、エントランス、外壁、駐車場などがこれにあたります。

多くのマンションで不足している修繕積立金

築年数の比較的新しいマンションでは、長期修繕計画を立てることが一般的になっていて、 その計画と実際の状態とにあまり差が出ていないことが多いです。

古いマンションでは、しっかりと計画を立てていても、予想以上にメンテナンスに費用がかかってしまい、積立金が不足してしまっているケースも多くみられます。 この場合、修繕積立一時金として数十万円もの、まとまった金額が必要になるケースがあるわけです。

修繕積立金の負担をもう一度チェック

さてこのようにマンションのランニングコストとして、大きな負担となりうる修繕積立金。これはつまり、マンションを購入する人にとっては大きな問題です。

マンションの売り出し価格には、周辺環境、築年数、間取りといった、物件の持つ特徴を踏まえて決定することは当然ですが、マンションが売れないとお悩みで、修繕積立金の負担が大きい物件の場合には これに修繕積立金の負担についても加味した上で、売り出し価格をもう一度検討しなおしてみる必要があるといえます。